Vous envisagez d’agrandir votre maison ? La SHON, même si elle n’est plus d’actualité, continue d’avoir une influence sur votre projet immobilier, notamment si vous possédez un bien ancien. Décrypter cette notion est essentiel pour éviter des désagréments. En effet, les documents d’urbanisme anciens font souvent référence à cette mesure de surface, et sa compréhension est cruciale pour interpréter correctement les plans de votre propriété ou lors d’une transaction immobilière concernant un bien construit avant les modifications réglementaires. La complexité de l’urbanisme requiert une certaine vigilance.
La SHON, ou Surface Hors Œuvre Nette, représentait l’ancienne unité de mesure de la surface d’un bâtiment, servant autrefois à calculer les droits à construire. Bien que cette unité de mesure ne soit plus utilisée pour les permis de construire actuels, étant remplacée par la SHAB (Surface Habitable), la surface de plancher et l’emprise au sol, elle demeure une notion importante à appréhender. La SHON témoigne de l’évolution des normes et des réglementations en matière d’aménagement urbain. Sa connaissance est capitale pour l’interprétation des anciens documents de propriété et peut impacter l’évaluation d’un bien immobilier construit avant l’instauration des nouvelles réglementations.
Calcul de la SHON : L’Ancienne méthode décortiquée
Cette partie détaille le calcul de la SHON, en explorant les définitions de la SHO (Surface Hors Œuvre Brute) et les différentes déductions à effectuer pour obtenir la SHON. Maîtriser la méthode de calcul permet d’interpréter correctement les documents anciens et d’appréhender l’évolution des réglementations en matière d’aménagement urbain. Cela peut également vous aider à mieux évaluer les biens immobiliers anciens construits avant le changement de réglementation.
Définition de la SHO (surface hors œuvre brute) : la base du calcul
La Surface Hors Œuvre Brute (SHO) représente la somme de toutes les surfaces de plancher, closes et couvertes, mesurées au nu intérieur des murs de façade. Elle inclut tous les niveaux d’un bâtiment, y compris les étages, les mezzanines, les combles aménageables, les sous-sols, les vérandas, et les garages (clos et couverts). La SHO représente la surface brute construite, avant toute soustraction liée à l’usage ou à la nature des espaces. Assimiler ce concept est la première étape pour appréhender le calcul de la SHON et son impact sur les projets immobiliers, particulièrement pour l’immobilier ancien.
Pour estimer rapidement la SHO d’une pièce type, un simple « calculateur mental » peut être utilisé : longueur x largeur. Par exemple, une pièce de 4 mètres de long et 3 mètres de large aura une SHO de 12 mètres carrés. Cependant, ce calcul sommaire ne prend pas en compte les particularités de chaque bâtiment, telles que les épaisseurs de murs ou les éventuels espaces non clos. Il est donc indispensable de se référer aux plans et aux documents de construction pour une évaluation précise de la Surface Hors Œuvre Brute.
Les déductions clés : du calcul de la SHO au calcul de la SHON
La SHON (Surface Hors Œuvre Nette) est obtenue en soustrayant certaines surfaces de la SHO. Ces soustractions sont encadrées par la réglementation et visent à ne pas comptabiliser les surfaces qui ne sont pas considérées comme habitables ou qui sont destinées à un usage spécifique. Les surfaces déductibles peuvent varier en fonction de la nature du bâtiment et de sa destination. Connaître ces déductions est capital pour calculer correctement la SHON et interpréter les anciens documents d’urbanisme, notamment dans le cadre de transactions immobilières concernant des biens anciens.
Voici une liste des surfaces déductibles, illustrées par des exemples concrets :
- **Parkings et locaux techniques :** Les surfaces affectées au stationnement des véhicules (garages, parkings couverts) et les locaux techniques (chaufferie, local poubelles, etc.) sont déductibles du calcul de la SHON. La distinction se fait entre les parkings ouverts (non déductibles) et les parkings clos (déductibles).
- **Surfaces non habitables de moins de 1,80m :** Les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre ne sont pas considérées comme habitables et sont donc déductibles. La hauteur sous plafond est un critère déterminant pour la qualification de la surface.
- **Loggias et balcons :** Les loggias, qui sont des espaces couverts intégrés au bâtiment, sont déductibles, alors que les balcons, en saillie, ne le sont généralement pas.
- **Épaisseurs des murs extérieurs et des refends dépassant certaines limites :** Les épaisseurs des murs extérieurs et des refends qui dépassent une certaine limite (généralement liée à l’isolation thermique) sont déductibles. Ces limites sont fixées par les réglementations thermiques en vigueur à l’époque de la construction.
- **Escaliers et ascenseurs :** Les surfaces occupées par les escaliers et les ascenseurs sont déductibles, afin de ne pas les intégrer au calcul de la surface habitable.
- **Combles non aménageables :** Les combles qui ne sont pas aménageables, c’est-à-dire qui ne sont pas accessibles ou qui ne disposent pas d’une hauteur suffisante, sont déductibles. L’accessibilité et la hauteur sont des critères déterminants pour cette déduction.
| Surface déductible | Conditions | Exemple |
|---|---|---|
| Parkings couverts et locaux techniques | Clos et affectés au stationnement ou à un usage technique | Garage individuel, chaufferie |
| Surfaces de hauteur inférieure à 1,80m | Hauteur sous plafond inférieure à 1,80m | Combles bas, sous-sol partiel |
| Loggias | Espace couvert intégré au bâtiment | Loggia fermée sur trois côtés |
| Épaisseur des murs extérieurs (au-delà d’une certaine limite) | Variable selon les réglementations locales et les matériaux | Murs avec isolation renforcée datant d’avant 2000 |
| Escaliers et ascenseurs | Surface occupée par la cage d’escalier ou l’ascenseur | Escalier menant à l’étage |
Exemple de calcul complet : du plan à la SHON finale
Pour illustrer concrètement le calcul de la SHON, prenons l’exemple d’une maison individuelle, typique de la construction des années 1970, dotée d’un rez-de-chaussée de 100 m² et d’un étage de 80 m², avec un garage attenant de 20 m². La hauteur sous plafond est de 2,50m partout, sauf dans les combles non aménageables qui font 40 m² et ont une hauteur inférieure à 1,80m. Les murs extérieurs ont une épaisseur de 30 cm, dont 10 cm d’isolation, ce qui permet une déduction supplémentaire de 2m² (estimé). Le calcul de la SHON se déroule comme suit :
- **Calcul de la SHO :** 100 m² (rez-de-chaussée) + 80 m² (étage) + 20 m² (garage) + 40m² (combles) = 240 m²
- **Déductions :**
- Combles non aménageables : 40 m²
- Garage : 20 m²
- Déduction pour épaisseur des murs extérieurs : 2 m²
- **Calcul de la SHON :** 240 m² (SHO) – 40 m² (combles) – 20 m² (garage) – 2m² (Murs) = 178 m²
Dans cet exemple, la SHON de la maison est de 178 m². Ce calcul simplifié illustre comment les différentes déductions peuvent influencer le résultat final. L’erreur la plus fréquente est d’omettre de déduire les surfaces non habitables, les locaux techniques ou de ne pas prendre en compte l’épaisseur des murs. Il est crucial de consulter les plans originaux et de faire appel à un professionnel pour une estimation précise, notamment lors d’une transaction immobilière.
SHON et immobilier ancien : L’Héritage à déchiffrer
Cette section examine l’impact de la SHON sur les anciens projets immobiliers, en particulier les conséquences d’un dépassement de SHON et la nécessité de contrôler la SHON déclarée lors des transactions immobilières concernant des biens construits avant le changement de réglementation. Comprendre cet héritage est primordial pour éviter les mauvaises surprises et prendre des décisions éclairées en matière d’immobilier ancien.
Dépassement de SHON : risques juridiques et impact financier
Un dépassement de SHON constaté a posteriori sur un ancien permis de construire peut entraîner des conséquences juridiques et financières importantes. Les risques comprennent des amendes, dont le montant peut varier en fonction de la commune et de l’importance du dépassement, l’obligation de mise en conformité du bien (ce qui peut nécessiter des travaux coûteux, comme la démolition d’une partie de la construction), et des recours de la part des tiers (voisins, associations, etc.). Il est donc crucial de vérifier scrupuleusement la SHON mentionnée dans les anciens permis de construire et de s’assurer qu’elle corresponde à la réalité du terrain. Ces vérifications peuvent être effectuées par un professionnel du bâtiment, tel qu’un architecte ou un géomètre-expert. Par exemple, une construction sans permis réalisée dans les années 80 et augmentant la SHON peut engendrer des complications lors de la vente du bien en 2024.
La prescription joue un rôle déterminant dans les litiges liés au dépassement de SHON. Le délai de prescription est généralement de plusieurs années (souvent 10 ans, voire plus en fonction des juridictions), mais il peut être interrompu par certains événements, tels qu’une action en justice. Même si le délai de prescription est dépassé, un dépassement de SHON peut toujours poser problème lors de la revente du bien, car il peut affecter sa valeur marchande et sa capacité à être vendu facilement. De plus, la non-conformité aux règles d’urbanisme peut rendre difficile l’obtention d’un prêt immobilier pour l’acquéreur. Ainsi, un acheteur potentiel pourrait renoncer à l’acquisition d’un bien présentant un dépassement de SHON non régularisé, impactant négativement la valeur du bien.
SHON et transactions immobilières anciennes : déchiffrer les documents
Lors d’une transaction immobilière concernant un bien construit avant le remplacement de la SHON, il est primordial de contrôler la SHON indiquée dans les anciens permis de construire et les actes de vente. Cette information peut avoir un impact conséquent sur la valeur du bien et sur les possibilités de travaux ultérieurs. Il est également important de se procurer les plans du bien et de les examiner attentivement pour identifier les éventuels dépassements de SHON ou les inexactitudes de déclaration.
Pour interpréter correctement les plans et documents anciens, il est recommandé de :
- Rechercher les cotations et annotations relatives à la SHON.
- Comparer les surfaces déclarées aux dimensions réelles du bâtiment.
- Identifier les surfaces qui ont été déduites du calcul de la SHON (parkings, locaux techniques, etc.).
- Consulter un professionnel (architecte, géomètre) en cas de doute ou de complexité.
Des litiges peuvent éclater en raison d’erreurs ou d’omissions dans la déclaration de la SHON lors de transactions passées. Par exemple, un vendeur peut avoir omis de déclarer une extension réalisée sans autorisation, engendrant un dépassement de SHON non déclaré. Dans cette situation, l’acheteur peut engager une action contre le vendeur pour obtenir une compensation financière. Il est donc indispensable de faire preuve de prudence et de se renseigner auprès des services d’urbanisme de la mairie pour obtenir des renseignements complémentaires et s’assurer de la conformité du bien.
SHON et occupation du sol : un indicateur clé pour l’immobilier
La SHON était intimement liée au Coefficient d’Occupation des Sols (COS), un indicateur utilisé pour maîtriser la densité de construction. Le COS détermine la surface constructible maximale autorisée sur un terrain, en multipliant la surface du terrain par un coefficient. Par exemple, un terrain de 1000 m² avec un COS de 0,5 permettait de construire une SHON maximale de 500 m². Le COS, désormais supplanté par d’autres indicateurs dans la plupart des PLU, reste un élément de contexte important pour comprendre les autorisations accordées aux constructions les plus anciennes.
Bien que la SHON ne soit plus directement employée, le COS peut toujours influencer les projets d’agrandissement, car il définit la surface constructible maximale autorisée sur le terrain. Si la SHON existante approche déjà la limite autorisée par le COS, il peut être ardu d’obtenir un permis de construire pour une extension. Il est donc important de prendre en compte le COS lors de la planification d’un projet d’agrandissement. De plus, les Plans Locaux d’Urbanisme (PLU) peuvent encore faire référence à la SHON, de manière indirecte, via des règles d’urbanisme spécifiques concernant les constructions existantes. Il est donc indispensable de consulter le PLU de votre commune pour connaître les règles applicables à votre bien.
L’héritage de la SHON dans les réglementations actuelles : impact indirect sur la construction
Bien que la SHON ne soit plus directement utilisée pour les permis de construire, elle a laissé un héritage important dans les réglementations actuelles, notamment à travers la SHAB (Surface Habitable), la surface de plancher et l’emprise au sol. Appréhender cet héritage permet de mieux comprendre les enjeux de la construction et de l’aménagement du territoire. Cela permet également de mieux saisir les enjeux de densification urbaine et les nouvelles approches de la gestion de l’espace.
SHAB (surface habitable) : L’Évolution de la SHON
La SHAB (Surface Habitable) est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres, ainsi que les parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m. La SHAB est donc une mesure plus précise de la surface réellement habitable d’un logement que ne l’était la SHON. Elle se concentre sur les espaces dédiés à la vie quotidienne, contrairement à la SHON qui incluait des surfaces non habitables, comme les garages.
Bien qu’il n’existe pas de formule de conversion absolue, il est possible d’estimer approximativement la SHAB à partir de la SHON en appliquant un coefficient de réduction. De manière générale, on considère que la SHAB représente environ 80% à 90% de la SHON. Par exemple, une SHON de 100 m² correspondrait approximativement à une SHAB d’environ 80 à 90 m². Cette conversion demeure indicative et dépend des caractéristiques spécifiques de chaque construction. Il est donc essentiel de solliciter l’avis d’un professionnel pour une évaluation précise, notamment en vue d’une transaction immobilière ou de travaux.
Surface de plancher et emprise au sol : les nouvelles références de l’urbanisme
Actuellement, les demandes de permis de construire reposent sur la surface de plancher et l’emprise au sol. La surface de plancher est la somme des surfaces de tous les niveaux clos et couverts, calculée à partir du nu intérieur des façades, après déduction des surfaces non aménageables (combles non aménageables, etc.). L’emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction sur le terrain. Elle inclut tous les éléments de la construction, tels que les balcons et les débords de toiture. Maîtriser ces définitions est indispensable pour la constitution des dossiers de permis de construire et pour comprendre les enjeux de l’aménagement du territoire.
La surface de plancher et l’emprise au sol exercent une influence directe sur les projets de construction. La surface de plancher détermine la surface constructible maximale autorisée sur le terrain, tandis que l’emprise au sol limite l’occupation du terrain par la construction. Ces deux paramètres sont régis par les Plans Locaux d’Urbanisme (PLU) et doivent être respectés pour obtenir un permis de construire. Il existe également des règles spécifiques concernant la hauteur des constructions, les distances par rapport aux limites de propriété, et d’autres aspects essentiels pour l’harmonie urbaine.
| Surface | Définition | Usage principal |
|---|---|---|
| SHON | Surface Hors Œuvre Nette (obsolète) | Interprétation d’anciens documents, comparaison historique, analyse de l’immobilier ancien |
| SHAB | Surface Habitable | Estimation de la surface habitable réelle, base pour certains calculs de taxes |
| Surface de plancher | Surface close et couverte, après déductions | Permis de construire, calcul des droits à construire, base pour la taxe d’aménagement |
| Emprise au sol | Projection verticale du volume de la construction | Permis de construire, contrôle de l’occupation du terrain, respect des espaces verts |
La SHON comme indicateur historique : comprendre l’évolution des normes
La SHON permet d’appréhender l’évolution des normes de construction et d’urbanisme. En comparant la SHON d’un bâtiment ancien avec la surface de plancher ou l’emprise au sol d’une construction récente, il est possible de constater les changements dans les règles d’urbanisme et les priorités en matière d’aménagement du territoire. Par exemple, une tendance à la densification urbaine se manifeste souvent par des constructions plus hautes et une occupation du terrain plus importante. Ces évolutions reflètent les enjeux liés à la croissance démographique, à la préservation des espaces naturels et à la lutte contre l’étalement urbain, des défis majeurs pour les villes de demain.
L’étude de l’influence de la SHON sur la densité de construction et l’aménagement du territoire aide à mieux cerner les enjeux de la planification urbaine et de la gestion de l’espace. Comprendre les règles d’urbanisme et les objectifs de la planification urbaine offre la possibilité d’anticiper les évolutions futures et de prendre part activement aux décisions concernant l’aménagement de notre environnement. La densité urbaine est une problématique majeure, car elle influence l’accès aux services, les transports et la qualité de vie des habitants.
Au-delà de la SHON : agir pour un urbanisme durable
En conclusion, la SHON, bien que désuète, reste une notion importante à connaître, que ce soit pour interpréter d’anciens documents, négocier des transactions immobilières concernant des biens anciens, ou saisir l’évolution des normes. Son calcul, bien que technique, facilite la compréhension des règles d’urbanisme et des enjeux de la planification urbaine. Il est néanmoins essentiel de faire preuve de prudence et de s’entourer de professionnels compétents pour une évaluation précise des surfaces et une interprétation correcte des réglementations en vigueur.
La densification urbaine et la gestion de l’espace représentent des enjeux majeurs pour l’avenir. Comprendre l’histoire des réglementations, à l’instar de la SHON, permet d’anticiper les évolutions futures et de contribuer activement aux décisions concernant l’aménagement de notre cadre de vie. N’hésitez pas à consulter les documents relatifs à votre bien immobilier et à vous renseigner auprès des services d’urbanisme de votre municipalité pour obtenir des informations complémentaires et vous assurer du respect des règles d’urbanisme. L’urbanisme est un domaine complexe et en constante évolution, nécessitant une veille active et une expertise pointue.