L'appart-hôtel : un marché en plein essor
L'appart-hôtel, un concept hybride entre l'hôtel et l'appartement, gagne en popularité auprès des voyageurs et des investisseurs. Il propose des hébergements meublés et équipés, combinés à des services hôteliers tels que la réception, le ménage et parfois même une piscine ou un restaurant. Cette formule flexible et pratique séduit de plus en plus les professionnels en déplacement, les familles et les vacanciers à la recherche d'un séjour confortable et indépendant.
Le marché de l'appart-hôtel est en croissance constante en France et à l'international. Le nombre d'appart-hôtels dans le monde devrait atteindre 1,5 million d'unités en 2025, avec une croissance annuelle moyenne de 5%. Cette dynamique s'explique par plusieurs facteurs : la mobilité croissante des travailleurs, le développement du tourisme d'affaires, la recherche de séjours plus longs et plus économiques, ainsi que l'attractivité des investissements locatifs dans ce secteur.
Investir dans l'appart-hôtel : une tendance immobilière prometteuse
La location au mois, une formule de location flexible et adaptée aux besoins des professionnels et des familles en quête de séjours prolongés, devient une tendance majeure dans le secteur de l'appart-hôtel. Ce type de location offre des revenus locatifs plus importants et une vacance locative moins importante que les locations classiques.
Un investissement locatif attractif
- Revenus locatifs plus importants : Les loyers mensuels des appart-hôtels en location au mois sont généralement plus élevés que ceux des appartements classiques. En effet, les locataires sont prêts à payer un prix plus élevé pour la flexibilité, le confort et les services proposés. Par exemple, un appart-hôtel de 50 m² situé dans le centre de Paris peut se louer en moyenne 1800 € par mois en location longue durée, contre 1500 € pour un appartement similaire.
- Faible vacance locative : La flexibilité des séjours en location au mois permet de réduire la vacance locative. Les locataires peuvent choisir de séjourner quelques semaines, quelques mois ou même plusieurs années, ce qui assure un flux de revenus régulier pour les propriétaires. Un appart-hôtel en location longue durée a un taux de vacance annuel moyen de 5% contre 10% pour un appartement classique.
- Amortissement plus rapide : La rentabilité élevée de la location au mois permet d'amortir plus rapidement l'investissement. Un propriétaire peut ainsi récupérer son capital plus vite et profiter de revenus locatifs réguliers.
Avantages pour les investisseurs
- Rentabilité élevée : Le rendement locatif d'un appart-hôtel en location au mois peut atteindre 7% par an, contre 4% pour un appartement classique. Ce rendement élevé s'explique par les loyers importants et la faible vacance locative.
- Fiscalité attractive : L'investissement dans l'appart-hôtel peut bénéficier de la loi Pinel, un dispositif fiscal qui permet de réduire ses impôts en investissant dans l'immobilier locatif. Le propriétaire peut déduire 21% du prix d'achat sur 12 ans s'il s'engage à louer son appartement au moins 12 ans. De plus, l'appart-hôtel peut aussi être éligible à la loi Censi-Bouvard, un dispositif fiscal qui permet de déduire 11% du prix d'achat sur 9 ans en investissant dans un résidence services pour seniors.
- Gestion simplifiée : Les propriétaires d'appart-hôtels peuvent confier la gestion de leur bien à un professionnel. Le gestionnaire s'occupe de la recherche des locataires, de la gestion des réservations, du nettoyage des appartements et de la maintenance. Cette solution permet aux investisseurs de se libérer du temps et de profiter d'une rentabilité optimale.
Les différentes options d'investissement en appart-hôtel
Il existe plusieurs options d'investissement en appart-hôtel, chacune avec ses avantages et ses inconvénients.
L'achat en direct
L'achat en direct d'un appart-hôtel permet de profiter d'une plus grande liberté et de gérer son investissement en toute autonomie. Cependant, cette option nécessite un apport personnel conséquent et implique une gestion plus complexe. Il est important de se renseigner sur les frais d'acquisition, les charges et les impôts liés à la propriété avant de se lancer. En effet, l'acquisition d'un appart-hôtel de 50 m² dans le quartier du Marais à Paris, par exemple, pourrait coûter environ 500 000 €.
L'investissement en SCPI
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) permettent d'investir dans l'immobilier locatif sans les contraintes de la gestion directe. En investissant dans une SCPI spécialisée dans les appart-hôtels, les investisseurs profitent d'un rendement locatif régulier et d'une gestion simplifiée. Par exemple, la SCPI Pierre & Vacances, qui investit principalement dans des appart-hôtels de tourisme, a distribué un rendement de 4,5% en 2021. Cependant, la rentabilité des SCPI est souvent moins élevée que l'achat en direct, et les investisseurs ne peuvent pas choisir le bien dans lequel ils investissent.
L'investissement en crowdfunding immobilier
Le crowdfunding immobilier permet aux particuliers de participer à des projets immobiliers en investissant des petites sommes d'argent. En investissant dans un projet d'appart-hôtel via une plateforme de crowdfunding, les investisseurs peuvent accéder à un marché habituellement réservé aux professionnels et profiter d'un rendement locatif intéressant. Par exemple, la plateforme BrickVest propose des projets d'appart-hôtels avec un rendement moyen de 6% par an. Cependant, l'investissement en crowdfunding immobilier comporte des risques, notamment la perte de capital en cas d'échec du projet. Il est important de choisir une plateforme fiable et de bien analyser le projet avant d'investir.
Les points à prendre en compte avant d'investir
Avant de se lancer dans un investissement en appart-hôtel, il est important de prendre en compte plusieurs facteurs clés.
Le choix de l'emplacement
La localisation est un élément déterminant du succès d'un investissement en appart-hôtel. Il est important de choisir un emplacement stratégique, proche des transports en commun, des centres d'affaires, des sites touristiques et des commodités. Un appart-hôtel situé dans un quartier dynamique et attractif aura plus de chances de trouver des locataires et de générer des revenus importants. Par exemple, un appart-hôtel situé à proximité du quartier d'affaires de La Défense à Paris aura un taux d'occupation élevé grâce à la forte demande des professionnels en déplacement.
Le type d'appart-hôtel
Les appart-hôtels se déclinent en différentes catégories, de l'appart-hôtel haut de gamme avec un large éventail de services à l'appart-hôtel économique proposant des prestations plus basiques. Le choix du type d'appart-hôtel dépend de la cible de clientèle et du budget. Un appart-hôtel haut de gamme peut se louer à un prix plus élevé, mais il nécessite un investissement initial plus important. Un appart-hôtel économique peut générer des revenus moins importants, mais il est plus accessible aux investisseurs ayant un budget plus modeste. Par exemple, un appart-hôtel 4 étoiles situé à proximité de la gare du Nord à Paris se louera en moyenne 150€ par nuit, tandis qu'un appart-hôtel 2 étoiles dans un quartier moins central se louera entre 80 et 100€ par nuit.
Les charges et les frais
Il est important de prendre en compte les charges et les frais liés à l'investissement en appart-hôtel, tels que les frais d'acquisition, les frais de gestion, les charges locatives et les impôts. Ces frais peuvent représenter une part importante du budget, il est donc essentiel de les estimer précisément avant de se lancer dans un investissement. En effet, un appartement de 50m² situé dans le centre de Paris peut engendrer des charges annuelles de 2000€ en moyenne, tandis qu'un appartement similaire en périphérie pourrait ne coûter que 1500€ par an. Il est important de prendre en compte ces éléments pour estimer la rentabilité réelle de l'investissement.
Les risques
L'investissement en appart-hôtel, comme tout investissement immobilier, comporte des risques. Parmi les risques à prendre en compte, on peut citer les risques économiques, les risques politiques, les risques liés à la vacance locative, les risques de dépréciation du bien et les risques de catastrophes naturelles. Il est important de se renseigner sur les différents types de risques et de mettre en place des solutions pour les minimiser. Par exemple, pour minimiser les risques liés à la vacance locative, il est important de choisir un emplacement stratégique et de proposer des services attractifs aux locataires.
Le marché de l'appart-hôtel en location longue durée : perspectives d'avenir
Le marché de l'appart-hôtel en location au mois est en pleine expansion, avec des perspectives d'avenir prometteuses. L'évolution des besoins des voyageurs, la croissance du tourisme d'affaires, la digitalisation du secteur et l'essor des plateformes de réservation en ligne devraient continuer à stimuler la demande en appart-hôtels.
De nouvelles technologies et de nouveaux services sont en train de révolutionner le secteur. Les plateformes de réservation en ligne permettent aux voyageurs de trouver facilement et rapidement un appart-hôtel qui correspond à leurs besoins. Les technologies de gestion immobilière, telles que les systèmes de réservation en ligne, les systèmes de paiement sécurisé et les systèmes de surveillance à distance, simplifient la gestion des appart-hôtels et améliorent la rentabilité. La digitalisation du secteur permettra d'optimiser la gestion des réservations, la communication avec les clients et la maintenance des biens.
Le nombre d'appart-hôtels devrait continuer à augmenter dans les prochaines années, notamment dans les grandes villes et les zones touristiques. Selon les prévisions, le marché de l'appart-hôtel en France devrait générer 10 milliards d'euros de chiffre d'affaires en 2025. Les investisseurs qui s'engagent dans ce marché dynamique peuvent profiter d'une rentabilité élevée et de perspectives de croissance intéressantes.
