Droit de préemption urbain : comprendre l’article L 213-1 du code

En 2022, la ville de Bordeaux a exercé son droit de préemption sur un terrain situé en plein centre-ville, initialement destiné à la construction d'un immeuble de bureaux. La municipalité a préféré y réaliser un projet de logements sociaux, répondant ainsi aux besoins de la population locale et contribuant à la revitalisation du quartier. Cet exemple illustre parfaitement le rôle du droit de préemption urbain, un outil essentiel pour la gestion du foncier et le développement des villes, qui permet aux communes de s'imposer comme acheteur prioritaire lors de la vente d'un bien immobilier.

Le droit de préemption urbain est un outil important pour la protection du patrimoine, la promotion du logement social et la lutte contre la spéculation immobilière. Malgré son importance, il reste souvent méconnu.

Cadre légal et conditions d'application

L'article L 213-1 du code de l'urbanisme définit le droit de préemption urbain et les conditions d'application de ce droit. Il s'agit d'un outil qui permet aux collectivités locales de se substituer à un acheteur privé lors de la vente d'un bien immobilier, en s'imposant comme acheteur prioritaire.

Contenu de l'article

• L'article L 213-1 précise les types de biens concernés par le droit de préemption, notamment les biens constructibles, les biens à usage d'habitation, et les biens situés dans des zones à vocation sociale, comme des zones de revitalisation ou des quartiers prioritaires de la ville.
• Il définit les conditions de vente qui déclenchent l'application du droit de préemption, comme la nature de la vente (vente en bloc, vente à un particulier, etc.) et le prix de vente.
• L'article définit également les conditions d'exercice du droit de préemption, telles que le délai légal de notification et la procédure de négociation du prix d'achat.

Objectifs du droit de préemption

Le droit de préemption urbain est un outil qui répond à plusieurs objectifs essentiels pour les collectivités locales et le développement des villes.

• Le droit de préemption permet aux communes de protéger leur patrimoine architectural et historique, en empêchant la vente de biens emblématiques à des acquéreurs privés qui pourraient les transformer ou les démolir. Par exemple, la ville de Lyon a récemment exercé son droit de préemption sur un hôtel particulier du XVIIIe siècle, afin de le préserver et de le convertir en musée d'art contemporain.
• Le droit de préemption facilite la promotion du logement social en permettant aux communes d'acquérir des terrains pour y construire des logements à loyers modérés. À Paris, la mairie a ainsi exercé son droit de préemption sur plusieurs terrains pour y construire des logements sociaux, contribuant à lutter contre la pénurie de logements abordables dans la capitale.
• Enfin, le droit de préemption permet de lutter contre la spéculation immobilière en empêchant la vente de biens à des prix exorbitants qui pourraient nuire à l'accès au logement pour les habitants. En effet, l'exercice du droit de préemption permet de fixer un prix d'achat juste et équitable, en tenant compte de la valeur réelle du bien et de la situation du marché immobilier local.

Types de droit de préemption

Le droit de préemption existe sous différentes formes, en fonction de la nature du bien et des objectifs de la collectivité.

• Le droit de préemption général permet à une commune d'acquérir n'importe quel bien immobilier situé sur son territoire, quelle que soit sa nature ou sa localisation. Ce type de droit est utilisé par les communes pour acquérir des biens stratégiques, comme des terrains à vocation économique ou des bâtiments à rénover.
• Le droit de préemption spécifique s'applique uniquement à certains types de biens, comme les biens constructibles dans le centre-ville, les biens situés dans des zones à risques ou les biens ayant une valeur patrimoniale particulière. Cette forme de droit est utilisée pour contrôler le développement urbain et préserver des éléments du patrimoine local.
• Le droit de préemption conventionnelle est négocié entre la collectivité et un propriétaire. Il permet d'adapter les conditions d'application du droit de préemption à des situations particulières, en tenant compte des besoins spécifiques de la commune et des souhaits du propriétaire.

Délais d'exercice du droit de préemption

La collectivité dispose d'un délai légal pour exercer son droit de préemption, en fonction de la nature du bien et de la procédure de vente.

• Le non-respect de ce délai empêche la collectivité d'exercer son droit de préemption.
• Par exemple, pour la vente d'un bien immobilier situé dans une zone à vocation sociale, la commune dispose d'un délai de deux mois pour se déclarer. Si la commune ne se déclare pas dans ce délai, la vente peut être conclue entre le vendeur et l'acheteur initial.

Procédure d'exercice du droit de préemption

L'exercice du droit de préemption suit une procédure spécifique qui implique différentes étapes clés.

• La collectivité doit informer le vendeur et l'acheteur de son intention d'exercer son droit de préemption. Cette notification doit être effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle doit inclure les informations essentielles sur le bien, la vente et les intentions de la collectivité.
• Une négociation s'engage ensuite entre la collectivité et le vendeur pour fixer le prix d'achat du bien. Ce prix doit être conforme à la valeur du bien et aux conditions du marché immobilier local. La collectivité peut faire appel à un expert immobilier pour déterminer la juste valeur du bien et se positionner pour la négociation.
• Si la collectivité exerce son droit de préemption, la vente initiale est résiliée et la collectivité devient propriétaire du bien. Le vendeur doit alors remettre le bien à la collectivité, et la collectivité doit payer le prix d'achat convenu.

Modalités d'exercice du droit de préemption

L'exercice du droit de préemption implique plusieurs étapes cruciales, notamment la détermination du prix d'achat et le respect d'obligations spécifiques.

Détermination du prix d'achat

• Le prix de vente initial constitue le point de référence pour la négociation du prix d'achat. Cependant, la collectivité n'est pas obligée d'accepter le prix de vente initial.
• La collectivité peut faire appel à un expert immobilier indépendant pour déterminer la juste valeur du bien. L'expert immobilier est un professionnel qualifié et impartial qui peut évaluer la valeur du bien en tenant compte de ses caractéristiques, de son état, de sa localisation et du marché immobilier local.
• La négociation avec le vendeur permet de fixer le prix d'achat final, qui doit être conforme à la valeur du bien et aux conditions du marché immobilier local. Le prix d'achat final doit être acceptable pour les deux parties, la collectivité et le vendeur.

Obligations de la collectivité

Lorsque la collectivité exerce son droit de préemption, elle est soumise à des obligations spécifiques.

• La collectivité doit respecter les conditions de la vente initiale, telles que le type de bien, l'usage prévu et la date de livraison. Cela signifie que la collectivité doit utiliser le bien de la même manière que l'acheteur initial prévoyait de le faire.
• La collectivité doit également respecter la réglementation en matière d'urbanisme et d'aménagement du territoire. Elle peut être soumise à des obligations particulières, comme la réalisation de travaux de rénovation ou la mise en place de mesures pour préserver l'environnement.
• La collectivité est soumise à un délai pour effectuer le paiement du prix d'achat du bien. Ce délai est généralement fixé à trois mois à compter de la notification de l'exercice du droit de préemption.

Délais de paiement

La collectivité dispose d'un délai pour effectuer le paiement du prix d'achat du bien, ce qui permet de mobiliser les fonds nécessaires et de finaliser les démarches administratives.

Contestation du droit de préemption

Le vendeur et l'acheteur peuvent contester l'exercice du droit de préemption devant les tribunaux.

• Ils peuvent argumenter sur l'absence de conditions d'application du droit de préemption, sur un prix d'achat abusif ou sur des violations de la procédure d'exercice.
• Par exemple, un propriétaire peut contester l'exercice du droit de préemption si le bien n'est pas situé dans une zone à vocation sociale ou si le prix d'achat proposé par la commune est inférieur à la valeur du marché. L'acheteur peut également contester l'exercice du droit de préemption s'il estime que la commune n'a pas respecté les conditions d'application du droit ou la procédure d'exercice.

Impact du droit de préemption sur les acteurs

Le droit de préemption urbain a un impact significatif sur les différents acteurs impliqués dans une transaction immobilière.

Impact sur le vendeur

• Le vendeur risque de perdre la vente s'il ne trouve pas un acheteur qui accepte de payer le prix qu'il souhaite. Cependant, il peut également bénéficier d'une meilleure sécurité juridique et d'une meilleure assurance de paiement en vendant à une collectivité locale.
• La collectivité est soumise à un délai pour effectuer le paiement du prix d'achat du bien, ce qui permet de mobiliser les fonds nécessaires et de finaliser les démarches administratives.

Impact sur l'acheteur

• L'acheteur risque de perdre le bien qu'il souhaitait acquérir si la commune exerce son droit de préemption. Cependant, l'acheteur peut également bénéficier de l'application du droit de préemption dans certains cas, notamment pour la promotion du logement social.
• En effet, les communes peuvent utiliser le droit de préemption pour acquérir des terrains destinés à la construction de logements à loyers modérés. Cela permet de répondre aux besoins de la population et de lutter contre la pénurie de logements abordables.

Impact sur la collectivité

Le droit de préemption permet à la collectivité de contrôler le foncier et d'acquérir des biens stratégiques pour le développement urbain.

• Il peut être utilisé pour la promotion du logement social, la revitalisation des centres-villes, la création d'espaces verts, etc. Le droit de préemption peut être utilisé pour réaliser des projets d'aménagement du territoire qui correspondent aux besoins de la population et contribuent à améliorer la qualité de vie.
• En 2022, les communes françaises ont exercé leur droit de préemption sur plus de 1 000 biens immobiliers, dont 200 pour la construction de logements sociaux. Ces chiffres illustrent l'importance du droit de préemption pour le développement des villes et la promotion du logement social.

Le droit de préemption urbain : un outil à double tranchant

Le droit de préemption urbain présente des avantages et des inconvénients.

Avantages

• Il permet de protéger le patrimoine immobilier d'une commune, en évitant la vente de biens emblématiques à des acquéreurs privés qui pourraient les transformer ou les démolir. La préservation du patrimoine architectural et historique est essentielle pour l'identité et l'attractivité des villes.
• Il facilite la promotion du logement social, en permettant aux communes d'acquérir des terrains pour y construire des logements à loyers modérés. Le logement social est un élément crucial pour garantir l'accès au logement pour tous et lutter contre les inégalités.
• Il donne aux communes un meilleur contrôle sur l'aménagement du territoire, en leur permettant d'orienter le développement urbain selon les besoins des habitants. La planification urbaine permet de répondre aux besoins de la population en termes de logements, d'espaces verts, d'infrastructures, etc.

Inconvénients

• Le droit de préemption peut freiner l'investissement privé, en décourageant les investisseurs de réaliser des projets immobiliers sur des terrains qui pourraient être soumis au droit de préemption. L'investissement privé est un moteur de la croissance économique et de la création d'emplois, et il est important de trouver un équilibre entre le droit de préemption et l'attractivité des investissements immobiliers.
• La procédure d'exercice du droit de préemption est complexe et longue, ce qui peut entraîner des retards dans les projets de développement urbain. La simplification des procédures et la réduction des délais d'exercice du droit de préemption sont des enjeux importants pour améliorer la fluidité du développement urbain.
• Le droit de préemption peut être utilisé à des fins politiques ou économiques, ce qui peut nuire à la transparence et à la justice. La transparence et la neutralité dans l'exercice du droit de préemption sont des conditions essentielles pour garantir l'équité et l'accès au logement pour tous.

Le droit de préemption urbain est un outil puissant qui peut être utilisé à bon escient pour améliorer le développement des villes et la qualité de vie des habitants. Cependant, il est important de veiller à ce qu'il soit utilisé de manière responsable et transparente, afin d'éviter les abus et les effets négatifs sur l'investissement privé.